A Agrimensura e o Registro de Imóveis

A importância dos trabalhos técnicos apresentados aos cartórios.

O que muitas pessoas não percebem é sobre agrande influência que os trabalhos realizados pelos agrimensores, topógrafos e engenheiros exercem nos serviços prestados pelos cartórios de registros de imóveis e tabelionatos de notas.

Já pensou sobre isso?

Se analisarmos bem, sempre os titulares dos registros de imóveis são responsabilizados em primeiro plano pelo cidadão quando ocorre alguma ” falha” numa matrícula, por exemplo, numa descrição de um imóvel não ser idêntico a localização numa rua ou bairro ou ainda se as coordenadas de sua fazenda não serem idênticas as que constam nos mapas e memorias elaborados por um técnico..

Nos casos dos inventários o tabeliães de notas apoiam nos dados técnicos trazidos ao seu balcão para descrever as características de um bem imóvel que será partilhado entre herdeiros. Em muitos casos imóveis que ainda não estarem devidamente registrado em uma serventia de registro de imóveis por se tratar de uma posse.

Um dos produtos do trabalho de um agrimensor são os mapas e memoriais descritivos que são resultados de levantamento in loco de uma área ou terreno urbano. Trabalhos muitas vezes desgastantes como nos casos de áreas remotas aqui em mato grosso, um Estado maior que muitos países. Segundo o IBGE com 903.206,997 km², dimensão bem superior que de Portugal com 92.212 km².

Com as peças técnicas apresentadas dá-se o início de todo um processo que resultará em algum ato registral junto à um cartório de registro de imóveis e, nos casos de inventários, um ato notarial realizado nos cartórios de notas – responsável pelas escrituras de inventário, conforme o artigo 610, § 2º da lei 11.441/2015 – Código de Processo Civil.

Ressaltamos que nos casos de incorporação a sua obrigatoriedade para negociação dos imoveis de condomínios fechados ou edilícios determinado apelo artigo 32 da Lei 4591/64 – Lei do Condomínio o memorial descritivo é peça fundamental para a negociação das unidades autônomas.

Se formos pensar na prática, imagine todas vezes que depararmos com um stande de vendas de um condomínio qualquer aquela negociação está embasada num trabalho técnico que proporciona segurança jurídica das unidades vendidas, onde delimita tamanho de um lote ou ainda onde passa uma rua ou onde fica o estacionamento para visitantes.

Vejamos o que a lei nos diz a respeito:

Art. 32. da Lei 4591/64

O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

…

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei

Nos casos dos registros de imóveis são de grande valia os trabalhos técnicos que são requisitos fundamentais para seu registro.

Outro exemplo, temos que falar sobre as matrículas originadas de georreferenciamento que pela obrigatoriedade da Lei 10.467/2001 e Decreto 4449/2002, a planta e o memorial descritivo são peças fundamentais para sua implementação. O encaminhamento dessas peças se dá por meio eletrônico através do Sistema de Gerenciamento Fundiário do INCRA – SIGEF https://sigef.incra.gov.br/.

Sobre retificação de matriculas em razão do georreferenciamento a Lei de Registros Públicos em seu artigo 2013 diz que o registrados só o fará se tiver o acompanhamento da Anotação de Responsabilidade Técnica ART.

Observe que ainda no que diz sobre identificação de uma área rural, a Consolidação das Normas Gerais da Corregedoria Geral da Justiça do Foro Extrajudicial – CNGCE – normas que determinam como devem ser os procedimentos realizados nos cartórios – orienta em seu artigo 1.130, inciso II o que deve ser exigido para uma correta identificação de um imóvel rural, vejamos:

Nos casos da usucapião extrajudicial o artigo 216-A da Lei 6.015/73 só admite seu registro no registro de imóveis o requerimento apresentado pelo advogado e com o trabalho técnico de um agrimensor, vejamos

Art 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:                

…

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; 

Veja bem, os exemplos acima são somente alguns dos atos de registros que são originados por trabalhos técnicos levado ao registrador. O cidadão comum tem que ter em mente que a contratação de um bom profissional é requisito fundamental para que os documentos de seu lote ou de sua área rural seja o mais fiel a realidade de sua propriedade.

No mesmo sentido as peças apresentadas para a regularização de áreas devolutas, tanto do Estado – INTERMAT ou da União – INCRA devem estar corretas para não serem instrumentos de apontamentos de pendências durante o trâmite dos processos de regularização.

No caso do INTERMAT as peças exigidas estão devidamente elencadas na Portaria nº 58/2019 devendo o profissional juntá-las no momento e protocolar o pedido de regularização ou de certidões fundiárias daquela autarquia.

Por fim, não adianta acusar o registrador de imóveis ou um órgão de terras quando houver recusa de protocolo ou objeto de notificação quando as peças apresentadas não estarem em conformidade com suas exigências legais básicas.

Muitas discussões sobre deslocamentos de matriculas ou inexatidão de informações sobre imóveis urbanos ou rurais poderiam ser evitadas se fossem realizadas por um bom profissional que proporcionará maior segurança jurídica à toda uma cadeia des responsabilidades.

Cabe ainda ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia – CREA e Conselho Federal dos Técnicos Industriais – CFT deixar bem claro que seus profissionais tem responsabilidade primordial sobre os trabalhos de levantamentos de imóveis, rurais ou urbanos e incentivar maior integração entre os órgãos de terras e serventias extrajudiciais.

Se todos fizerem sua parte na regularização fundiária com responsabilidade teremos um estado mais forte!

Palestra proferida no Instituto Federal de Mato Grosso – IFMT durante Evento “Transpondo Fronteiras: II Agrigeo e IV Edificando” . Cuiabá-MT, novembro de 2019https://drive.google.com/file/d/1t-6e-1Z3tv2oZY-csNnMObJl3PPwDtxh/view?usp=sharing